용적률과 건폐율

[용적률과 건폐율]

[ 용적률과 건폐율 ]

건축 비용 문제를 제외하면 건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것이다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적 규모와 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 등의 건축 가능한 층수 규모에 대한 관심일 것이다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있다.

건축사의 정확한 설계 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보(지역·지구)를 우선 알아야 한다. 땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지이용 규제정보시스템(LURIS:Land Use Regulation Information System)을 활용하면 된다.

 

 

1. 건폐율 (建蔽率, Building-to-Land Ratio)

건폐율이란 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는(building coverage) 비율이다.

 

    대지면적에 대한 건축면적의 비율

    대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여,

    일조, 채광, 통 풍등 건전한 환경을 조성하고자 함

    건폐율이 클수록  대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것임.

    건폐율이 클수록  건물을 넓게 지을 수 있다는 것임.

 

 

 예) 대지면적이 100평일 경우  건폐율이 50%이면  50평의 집을 지을 수 있는 것이지요.

         100평 × 0.5 (건폐율 50%) = 50평

 

용도지역에 따른 건폐율 최대 한도 (국토계획법)

2. 용적률 (Floor Area Ratio)

바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 적용을 위한 기준으로 작용하기도 하지만, 용적률 산정의 기준이라는 중요한 의미가 있다.

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 용적률에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 용적률을 구체적으로 규정한다. 조례로 용적률을 규정할 때는 관할 구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 규정한다. 따라서 건축물의 건축에 있어서 용적률의 실제적 적용 기준은 「도시계획조례」이다.

 

    대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율

    건축물 각 층의 바닥면적의 합계

    용적률이 클수록 대지에 비해서 건축물의 연면적의 비율이 높다는 것임

    용적율이 크다는 것은 고밀도의 개발이 가능하여 건축에 있어 중요한 부분을 차지함.

    용적율이  높은 토지가 용적율이 낮은 토지에 비해 가격이 높음.

    용적률도 용도지역에 따라 달라짐.

    

예) 1종 전용 주거지역 :용적률이  200% 인경우 , 건폐율이 50%이고,

      대지면적이 100평일 경우  건폐율이 50%이므로 바닥면적을 최고 50평까지 지을 수 있으며

      용적률이 200%라면 건물의 연면적을 200평까지 지을 수 있다는 말임.

      50평의 바닥면적을 가진 건물을 4층까지 짓거나  40평의 건물을 5층까지 지을 수 있는 것임.

      바닥면적이 50평이 넘지 않는 범위 내에서 연면적 200평까지 건축이 가능하다는 것임.

      지하층과 1층 필로티 주차장은 용적률에 포함이 안됨.

 

 

    위의 건폐율 및 용적률의 정확한 수치는 꼭 기억할 필요는 없고

    구매하려는 토지가 있을 경우, 해당 토지의 용적률과 건폐율을 시군구청 건축과에

    문의하시면  됩니다.

 

    건폐율 용적률 이외에도 해당 토지의 이용규 제사 항도 알아둬야 하는데요.

    이 부분은 국토교통부에서 운영하는 '토지이용 규제정보서비스'를 활용하시면  됩니다.

    토지이용계획 열람에서 주소를 넣어 검색하면

    자세한 토지의 용도지구나 용도지역 등을 자세히 알 수가 있습니다